Αirbnb: Νέα δεδομένα το 2020 - Οι μειωμένες αποδόσεις και οι δικαστικές αποφάσεις

Του Δημήτρη Δελεβέγκου

Τη νομολογία που θα δημιουργηθεί για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, μέσω νέων δικαστικών αποφάσεων, σε συνδυασμό με τα κυβερνητικά μέτρα, κυρίως δημοσιονομικής συμμόρφωσης, αναμένει η αγορά ακινήτων την επόμενη χρονιά. Αυτό με κοινό παρονομαστή τη συνεχή συρρίκνωση των αποδόσεων του Airbnb, το οποίο, με τα σημερινά δεδομένα, αποφέρει ικανοποιητικές προσόδους στον ιδιοκτήτη, υπό την προϋπόθεση ότι ένα ακίνητο εκμισθώνεται για διάστημα, τουλάχιστον, 250 ημερών, ετησίως, όπως εκτιμούν παράγοντες της αγοράς.

Η υποχώρηση των αποδόσεων ήταν νομοτελειακή, δεδομένου ότι το 2010 στην Αττική υπήρχαν διαθέσιμα μόλις 54 καταλύματα, αριθμός που αυξήθηκε σε περισσότερα από 6.700 το 2015 και πενταπλασιάστηκε το πρώτο εξάμηνο του 2018. Ως εκ τούτου, ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες στρέφονται, όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, στην μακροπρόθεσμη ενοικίαση, αλλά, σε πολλές περιπτώσεις, απαιτούν σημαντικά υψηλότερο ενοίκιο. Κι αυτό επειδή, συνήθως, προσβλέποντας σε καλές αποδόσεις, έχουν προχωρήσει σε εκτεταμένη ανακαίνιση του ακινήτου τους.

Αύξηση των τιμών

Η τάση των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων αποτελεί τη βασική αιτία για την οποία οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά (+7,4%), στο εννεάμηνο έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2019, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ). Η ενίσχυση των αξιών είναι απόρροια της αύξησης της ζήτησης κατοικιών λόγω του έντονου ενδιαφέροντος για στοχευμένα οικιστικά ακίνητα, τα οποία, ειδικά μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουν αποκτήσει επενδυτικά χαρακτηριστικά και προσφέρουν αποδόσεις κοντά στα επίπεδα των επαγγελματικών χρήσεων, σύμφωνα με την ΤτΕ. Είναι ενδεικτικό ότι καταγράφεται αύξηση της καθαρής εισροής κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές κατά το εννεάμηνο του 2019 (+55,1% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2018), ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες ενισχύθηκαν κατά 9,8% το εννεάμηνο του 2019, έναντι 12,5% την αντίστοιχη περίοδο του 2018.

Αντικρουόμενες δικαστικές αποφάσεις

Όσον αφορά τις δικαστικές αποφάσεις, που έχουν εκδοθεί, κατά βάση, ύστερα από προσφυγή ενοίκων που θεωρούν ότι η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση προκαλεί όχληση, είναι, για την ώρα, αντικρουόμενες, αν και, ήδη, το δικαστήριο έχει απορρίψει αγωγή με την οποία ο ενάγων ζητούσε τη διακοπή της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης. Ο λόγος για απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών με την οποία απορρίπτεται αγωγή ιδιοκτήτη σε πολυκατοικία στην οδό Χέυδεν στην Αθήνα, με την οποία ζητά να απαγορευτεί η βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος. Απόφαση, η οποία έρχεται σε αντίθεση με απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, που έκανε δεκτή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων με την οποία ο ενάγων ζήτησε και πέτυχε να σταματήσει η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση διαμερίσματος.

Βέβαια, σύμφωνα με νομικούς κύκλους, στην περίπτωση των ασφαλιστικών μέτρων, το δικαστήριο δεν εισέρχεται στην ουσία της υπόθεσης, σε αντίθεση με την εκδίκαση μίας αγωγής. Πέραν όμως, από τις δικαστικές αποφάσεις, στο κάδρο μπαίνει και η κοινωνική διάσταση με ένοικο της πολυκατοικίας στην οδό Χέυδεν  να σημειώνει στο Capital.gr ότι οι μισθωτές του διαμερίσματος, που διατίθεται μέσω Airbnb, βγαίνουν συχνά εκτός ορίων, εκσφενδονίζοντας αντικείμενα από το μπαλκόνι.

Σε κάθε πάντως, περίπτωση ο μόνος περιορισμός που αναμένεται να επιβληθεί στις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις προέρχεται από την επιβολή μέτρων φορολογικής συμμόρφωσης, με τον ηλεκτρονικό φορέα διαχείρισης των κρατήσεων να είναι υποχρεωμένος να παρέχει στοιχεία στο ελληνικό Δημόσιο. Ειδάλλως, θα διακόπτεται η πρόσβαση στον ελληνικό χώρο του διαδικτύου.

Τι ισχύει στο εξωτερικό

Στο Παρίσι, προβλέπεται ανώτατο όριο ημερών μίσθωσης, αφότου ο ιδιοκτήτης έχει λάβει από το Δήμο αριθμό μητρώου. Ειδάλλως, προβλέπεται πρόστιμο 12.500 ευρώ ανά ακίνητο. Στη Βαρκελώνη, ένα διαμέρισμα πρέπει να διαθέτει ειδική άδεια από τον Δήμο, ενώ βάσει διατάξεων, που ψηφίστηκαν πρόσφατα, τα 3/5 των ιδιοκτητών ενός κτηρίου μπορούν να αποφασίσουν είτε τον περιορισμό είτε την απαγόρευση των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων.

Στην Μαδρίτη, πρόσφατος νόμος προβλέπει ότι καταλύματα, που ενοικιάζονται, μέσω Airbnb, για περισσότερες από 90 ημέρες, θα πρέπει να διαθέτουν αυτόνομη είσοδο, ενώ για την πρόσβαση σε διαμερίσματα που βρίσκονται σε όροφο απαιτείται η ύπαρξη ξεχωριστού ασανσέρ.

Στο Βερολίνο δεν υπάρχει χρονικός περιορισμός για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση πρώτης κατοικίας, αλλά προβλέπεται "κόφτης" 90 ημερών για τη δεύτερη κατοικία.

Το Άμστερνταμ έχει επιβάλει φορολογική επιβάρυνση σε ακίνητα που μισθώνονται μέσω Airbnb, ενώ στο Λονδίνο προβλέπεται ανώτατο όριο τριών μηνών, ετησίως.

Στη Νέα Υόρκη, όπου υπάρχουν οι περισσότερες καταχωρήσεις Airbnb παγκοσμίως, θα πρέπει ένα ακίνητο να μισθώνεται για 30 συναπτές ημέρες. Μάλιστα, επιχειρήθηκε να θεσπιστεί νόμος, βάσει του οποίου όλες οι εταιρείες που διαχειρίζονται πλατφόρμες διαμοιρασμού θα πρέπει να ενημερώνουν την τοπική δημοτική αρχή, για την ταυτότητα και τη διεύθυνση των ενοικιαστών. Ωστόσο, οι διατάξεις αυτές κρίθηκαν αντισυνταγματικές. Στο Σαν Φρανσίσκο, προβλέπεται ανώτατη διάρκεια 90 ημέρων για τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, οι χρήστες θα πρέπει να διαμένουν μόνιμα στο ακίνητο κατά τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο, ενώ τα καταλύματα απαιτείται να διαθέτουν αριθμό μητρώου.  

dimitris.delevegos@capital.gr

Posted in: ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ